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    林木雄:深圳地產仍有投資價值 房價遲早超過香港

    房產新聞 > 深圳新聞 > 正文   2015-09-01 16:33:33   來源:證券時報      
    深圳的房價從2005年7000元/平方米一躍至目前的4萬元/平方米,市場更不乏單價10萬以上的豪宅。深圳高端物業的房價追上甚至超越香港已經成為共識。
      深圳經濟特區從35年前的一個小漁村快速崛起為大都市,其地產業因為大膽創新,也逐步成長為中國地產業的樣板。在近10年的地產黃金時代,深圳的房價從2005年7000元/平方米一躍至目前的4萬元/平方米,市場更不乏單價10萬以上的豪宅。深圳高端物業的房價追上甚至超越香港已經成為共識。
     
      與之伴隨成長的,除了萬科、招商、華僑城、金地等品牌房企崛起,還有國際房地產顧問“五大行”的逐步進駐、擴大市場,以其專業視角見證了深圳地產的成長。日前,記者采訪了“五大行”之一的第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄。在擁有超過20年的香港及中國內地的專業房地產顧問經驗的林先生眼里,他更看好深圳未來的發展,對于香港的未來,他認為只有加強深港合作,兩地才更有無限的發展空間。
     
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      暴漲的不只是住宅
      回憶起十多年前入駐深圳市場,林木雄很感慨。早在1995年,時值中國房地產市場的調整時期,第一太平戴維斯已經意識到中國房地產市場的巨大潛力,于是踏足這個新興市場,開始了20年的拓展之旅。2003年,其深圳分公司開始籌建,與不少創業型公司相似,林木雄帶領著團隊,在深圳福田區租下一套酒店式服務公寓,開始招聘。隨后壯大起來的深圳分公司終于搬入寫字樓辦公,就是現在福田的安聯大廈。“和我們開建的分公司一樣,深圳的地產市場那時也才剛剛起步。福田中心區并不繁華,安聯大廈周邊什么都沒有,寫字樓更是寥寥無幾。當年,安聯大廈開盤單價才一萬左右,相對香港寫字樓的價格,實在是太便宜了。那時,在香港很偏僻的區域,其寫字樓的價格也是這邊的好幾倍,而福田區卻是深圳的中心區,價格的優勢非常吸引我們。盡管,安聯大廈開發商的信心并不足,開盤也并不火爆。但是我們依舊很看好,理由很簡單,北京、上海的樓市價格已經開始上漲,深圳的經濟正在起步,房價卻還沒有開始啟動,上漲是遲早的事情。鑒于深圳市場的需要,我們購買了一百多平方米,不僅如此,我們還推薦香港的客戶來深圳購寫字樓。現在看來,他們都很感激我們當年的推薦。”后來的市場,大家是看得見的,深圳十幾年的地產發展遠遠超出了業內人的預想。
      對于普通老百姓來說,切身感受的是住宅市場的暴漲,十年間房價增長了四五倍,作為專業人士的林木雄看到的變化不僅是這一塊,還有很多投資者同樣關注的寫字樓市場。價格自不必說,同樣,從當年進駐深圳,到現在2015年,深圳寫字樓的售價和租金已經大幅增長,價格翻了三四倍。不僅如此,林木雄告訴記者,深圳的甲級寫字樓始于羅湖,包括深圳發展銀行大廈、信興地王廣場及嘉里中心,是擁有較成熟的商業環境和完善的基礎設施。但就整個深圳來看,寫字樓并不多,高檔甲級寫字樓則更是寥寥無幾。當年,第一太平承接的客戶中,萬象城算是最高端的物業了。然而,數十年間,伴隨深圳高速運轉的商業開發,以及有限土地資源的矛盾日益突出,傳統商務區已不能滿足快速增長的高端商務辦公需求。在政策引導下,深圳商務區呈現多極化發展——除了發展日趨成熟的羅湖蔡屋圍、福田CBD等傳統商務區外,作為深圳未來發展兩極之一的前海中心以及后海-深圳灣超級總部基地也在快速崛起。此外,龍崗中央商務區、深圳北站商務中心區等新興商務區也在醞釀之中。與此同時,深圳積極打造總部經濟,大力踐行金融創新,出臺扶持政策吸引高端資源進駐,深圳甲級寫字樓客戶結構明顯升級,從實業、物流類為主逐步轉變為銀行、證券、保險等傳統金融機構和互聯網金融、消費金融、商業保險理財等新型金融機構并舉。寫字樓的更新換代升級的同時,其物業需求也越來越多樣,物業管理逐漸走向了標準化的道路,當年的自主單一的物業管理逐步轉向由具有豐富經驗的國際知名物業管理公司來擔當。目前,深圳甲級寫字樓的物業管理更多由“五大行”承擔。國外先進物業管理經驗的引進,讓中國寫字樓的物業管理處在標準化的路上。
      林木雄指著一頁數據K線圖告訴記者,10年前,深圳的甲級寫字樓存量只有北京、上海的十分之一,如今,雖然與北京上海市場依舊存在一定的差距,但數量已經分別占到前兩者的50%,發展速度之迅猛是很多人沒有想到的。
      土地開發深圳應學習香港
      盡管總體呈上升趨勢,深圳增速勝過香港,但深港房價差異卻并不如兩地的GDP一樣容易追平,目前深港房價仍差距較大。未來看,深圳的房價超過香港是遲早的事情。
      首先,凈流入人口與房價上漲成正比,10年間,深圳流入人口遠大于幾近停滯的香港人口。盡管從2011年開始,深圳凈流入人口增長已連續4年減緩至年增不足1%,但因基數差距已有300多萬,未來深圳凈流入人口在幾近停滯、時而下跌的香港面前仍具備明顯優勢。其次,深圳經濟實力后勁十足,優勝于香港,體現在房價購買力的是人均GDP。事實上,深圳部分地區,南山區人均GDP達到30.87萬元已超過香港。人均GDP增長速度上,深圳是香港的3倍多,正好是香港與深圳房價的差距。再次,香港曾經的貿易優勢不再明顯,而深圳戰略性新興產業的崛起和高端制造業的優勢,讓深圳人均GDP超越香港指日可待。更重要的是,深圳更開放,其創新能力以及城市吸引力優勝于香港。深圳人本身也是外來的,沒有既得利益可享。無論是發展凝聚力,還是居住環境,亦或是產業布局合理性,深圳都擁有比香港更佳的城市未來發展空間。這一切意味著深圳樓市的最終吸引力必然超越香港。“深圳是一個移民城市,其創業氛圍已經凝聚,吸引著新一代的年輕人聚集在這里,而他們就是最強的購買力。正如30年前的香港,吸引著老一代人創造了無數輝煌一樣,深圳的未來必然充滿了無限可能。”林木雄感嘆道。
      一提到深圳這35年的巨變,很多人會把深圳的崛起與香港的滯漲放在一起比較、討論。在林木雄看來,唇亡齒寒,深圳和香港一脈相承,地理關系注定其兩地是分割不開的,各有各的優勢,也各有各的不足,兩地不應該是競爭關系,更應該是深入合作,揚長避短,學習對方成功的地方,完善自身不足的劣勢。比如土地開發。香港寸土寸金,但你們知道嗎?香港有90%的土地并未開發,而深圳用地已經超過了50%以上,可供再開發的土地非常有限,這對深圳未來的發展是非常不利的。盡管,深圳是開放式的,其地理位置與內地緊密相連,城市發展還有可能延展到周邊其他城市,但深圳完全可以向香港學習土地規范問題,以便更好地利用現有土地,保證地產開發的有效性。此外,深圳和香港還應該加強金融合作,使兩地資金更加自由流通,促進企業發展。除此之外,兩地金融、法律、旅游、人才、教育,還有醫療都應該互相交流學習,取長補短,共同發展。
      地產領域仍可掘金
      經過十年,深圳的房價已經上漲了四五倍,地產黃金十年已經過去,隨地撿錢的財富效應已經不再,但并不表示深圳地產沒有投資價值。相反,深圳地產的剛需性和活躍性,決定其仍舊是投資的重要渠道。
      對于中小投資者而言,林木雄建議仍舊以投資住宅、商鋪為主。尤其是住宅,盡管住宅市場已經過了暴漲的時期,但是其穩定性和需求量依舊是有空間的。深圳是個移民城市,外來人口眾多,其創業、創新氛圍吸引著更多人口進入,這些需求支持著深圳住宅的租賃市場。中小投資者完全可以購置一兩套房子來收租。商鋪投資的風險則相對大些,好的地段,好的商業環境,只要實力允許,還是可以考慮的。但是,以往只看地段不管經營,投資就能賺錢的時機已經過去,現在即便是在繁華的中心區域,不懂經營盲目投資還是可能虧損。而且,現在商鋪供應并不多,很多廣告推銷不過是虛擬的愿景,建議找專業人士分析鑒別。其他的類型的地產,對于中小投資者,則不是很鼓勵。
      林木雄強調,對于有較強實力的投資機構和財團,投資的機會很多。深圳是個年輕的城市,地產成交依舊很活躍,只要專心研究,在地產中掘金還是很容易的。但需要注意的是,無論是寫字樓還是零售商業地產,投資的觀念必須轉變,要有經營理念,有沒有專業的地產人士幫你打理很重要。未來的市場,淘汰率很高,建議把投資的地產項目交由更為專業的地產服務機構管理,才能立于不敗之地。

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