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    购房前你必须清楚这10个问题 “买房坚决不买坑" !

    房产新闻 > 国内新闻 > 正文   2015-09-16 11:11:58   来源:西部网      
    为了避免踏上买房后漫漫无期的维权之路,最好的办法就是在买房前尽可能地排除这些风险。以下,记者为您盘点了买房时需要理清的10个问题。
      1、开发商有没有资质?
      房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照,经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》,此外还应在税务部门办理税务登记。《房地产开发企业资质证书》中登记有开发商的资质等级(《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了各级资质的开发范围),公众?#19978;?#24314;设部门申请查看。
      2、楼盘项目是否合法?
      正规出售的楼盘,必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售(预售)许可证》。
      想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件,最简单的办法就是登陆房管局网站进行“预售证许可查询”。
      3、购房者的知情权包括哪些?
      楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房?#24471;?#20070;、设计图?#20581;?#24314;设标?#25216;?#25151;屋销售价格。
      预售楼盘设置样板房的,应当?#24471;?#23454;际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作?#24471;?#30340;,实际交付的商品房应当与样板房一致。
      4、签订购房合同(协议)时应注意的问题?
      在订立买卖合同之前,开发商应向购房者明?#23613;?#21830;品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文?#23613;罰?#39044;售商品房的,还必须明?#23613;?#22478;市商品房预售管理办法》。不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。
      购房合同应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
      具体内容包括:
      (1)当事人名称或者姓名和住所;
      (2)房屋基本状况;
      (3)房屋的销售方式;
      (4)房屋价款的确定方式及总价款、付款方?#20581;?#20184;款时间;
      (5)交付使用条件及日期;
      (6)装饰、设备标准承诺;
      (7)供水、供电、供?#21462;⑷计?#36890;讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
      (8)公共配套建筑的产权归属;
      (9)面积差异的处理方式;
      (10)办理产权登记有关事宜;
      (11)解决争议的方法;
      (12)违约责任。
      注意:
      虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同,只是正式合同签订前的预约,但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件?#35270;?#27861;律若干问题的解释》,如果购房协议、认购协议对以上12项内容有明确?#32423;ǎ?#24212;当认定为合法有效的房屋买卖合同。
      5、遭遇延期交房时该如何维权?
      按照购房合同?#32423;?#30340;房屋交付使用日期及其违约责任来执行。
      6、收房时应注意的问题?
      交付使用时,开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房,违反合同规定的,应当承担违约责任。
      同时,开发商还应向购买人提供住宅质量保证书(列明工程质量监督单位核验的质?#24247;?#32423;、保修范围、保修期和保修单位等内容)和住宅使用?#24471;?#20070;。
      7、盖好的房子跟合同?#32423;?#38754;积不一致怎么办?
      已预售的房屋在施工中确需变更设?#39057;模?#26631;准不得低于预售合同中?#32423;ā?#22240;结构变更或增加成本需变更房地产价格的,应与预购人协商一致。开发商应在变更确立起10日内书面通知购房者,未接到变更通知或接到通知后不同意变更的,购房者有权退房。
      根据《商品房销售管理办法》第20条规定,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权退房。购房者不退房的,产权登记面积大于合同?#32423;?#38754;积时,3%以内的误差面积,由买房人掏钱补齐,超过3%的部分,由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同?#32423;?#38754;积时,误差小于3%的,开发商退钱,误差超过3%的,超出部分要双倍退钱。
      8、房屋公摊和采光问题的?#24471;?/div>
      对于公摊面积的处理,我国尚无明确法律法规出台,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例:多层8%—15%;小高层10%—20%;高层15%—30%。
      根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定,大城市住宅?#29031;?#26631;准为大寒日2小时,冬至日1小时;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有?#29031;?#26631;准降低;旧区改造的项目内新建住宅?#29031;?#26631;准可酌情降低,但不应低于大寒日?#29031;?小时的标准。
      9、开发商乱收费该向那个部门投诉?
      根据商品房销售“一价清”制度规定,配套建设的各项基础设施,包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控?#20302;场?#36827;户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用,一律计入开发建设成本之中,除购房合同成交价款之外,不得收取其他费用。购房者若遭遇开发商乱收费,?#19978;?#24403;地物价部门进行投诉。
      10、房产证该如何让办理?
      预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内、?#36136;?#21830;品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,向房管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记?#20013;?/div>
      开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记?#20013;?#24182;提供必要的证明文件。由于开发商原因,未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,开发商当承担违约责任。
      具体流程如下:
      1、领取并填?#30784;?#25151;屋(地)所有权登记申请表》,需要开发商签字盖章。
      2、到开发商指定的房屋面积计量站申请领取测绘。
      3、缴纳公共维修基金、契税。
      4、提交申请材料:(1)申请表;(2)购房合同;(3)签订预售合同买卖双方书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图;(5)专项维修资金专用?#31449;藎唬?)契税完税证明;(7)身份证; (9)按揭买房提供银行还贷证明。

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