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    上市房企2.5萬億存貨壓頂 任志強:房價不會飛漲

    房產新聞 > 國內新聞 > 正文   2015-09-14 14:47:56   來源:21世紀經濟報道      
    高企不下的庫存,依舊是房地產行業的痛點。上半年,在綠地、萬科、招商和保利四家存貨過千億的房企中,僅只有萬科一家房企的庫存出現了2%的下調,其余皆為不同幅度上漲。
      在多次利好政策助推下,今年以來樓市回暖明顯。

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      但市場依然籠罩著高企的存貨陰影。據中原地產研究中心統計數據顯示,截至9月7日,已公布半年報的138家房企的總存貨金額高達2.47萬億。
      山東、遼寧等地方已出臺刺激政策,助力去庫存。但對三四線供過于求的城市而言,刺激作用并不大。
      在一線城市,庫存正在逐月降低,近期拍地高價頻現,城市之間的分化表現極端。未來,深圳、北京、上海這樣的一線城市,房價是否還能大幅上漲?
      存貨同比仍上升
      今年上半年,受3.30新政、降息降準等利好政策的影響,全國樓市出現大面積回暖。據中國指數研究院8月發布的“百城價格指數”報告顯示,在經歷連續十個月的同比下跌后,百城房價終于在9月開始止跌,并上漲了0.15%;8月份,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10787元/平方米,環比上漲0.95%,漲幅較上月擴大了0.41個百分點。
      但高企不下的庫存,依舊是房地產行業的痛點。據中原地產研究中心統計數據顯示,上半年2.47萬億的總存貨金額,相對于去年同期的22024.96億,同比漲幅高達12%。然而,這還是剔除了前期借殼上市的綠地的數據,若加上綠地的存量,總庫存或將高達2.8萬億。
      上半年,在綠地、萬科、招商和保利四家存貨過千億的房企中,僅只有萬科一家房企的庫存出現了2%的下調,其余皆為不同幅度上漲。
      另外,在27家存量為200-1000億的房企中,也只有金地、濱江、世茂股份的存量出現了下調,其余房企的庫存也都還在走高。
      另據國家統計局數據顯示,7月末,商品房待售面積66259萬平方米,比6月末增加521萬平方米。其中,住宅待售面積增加221萬平方米,結束5、6兩月的下降態勢,而辦公樓待售面積也增加98萬平方米,商業營業用房待售面積增加136萬平方米。整體庫存壓力進一步加大。
      對此,中原地產首席分析師張大偉分析認為,站在一二線城市的角度來俯瞰國內的整體市場,有以偏概全之嫌。雖然一二線城市市場回暖明顯,但三四線的市場仍處在調整過程中,以價換量才是三四線樓市的真實現狀。
      張大偉還指出,一二線的樓市雖然相對樂觀,但已擁有過多的豪宅項目,這會“拖累”一二線樓市房企的去化速度。
      由于整體處在去庫存通道中,上半年房企大多“增收不增利”,房地產行業的盈利空間是持續收窄的。
      截至日前,大部分房企已經公布半年報,包含萬科等所有標桿企業在內的125家房企,合計營業收入為3989億,而合計凈利潤只有364.5億,凈利潤率只有9.1%。
      房價飛漲不再?
      樓市雖暖,庫存嚴峻。各地政府也意識到了樓市的主要問題所在,紛紛出臺政策,為房企消化庫存助一臂之力。
      近日,遼寧、山東等地區的政府相繼出臺了《關于做好促進商品房銷售的通知》和《山東省房地產業轉型升級實施方案》,其中的措施和建議都是直指當地房地產的存量過剩和投資放緩問題。
      庫存比較嚴重的莫過于東北片區的遼寧省。據國家統計局數據顯示,1-7月遼寧房地產施工面積為2.76億平方米,投資額為2579.4億元,分別同比下降-21.1%、-25.2%,兩者降幅在全國居首。雖如此,但遼寧的房地產投資額,卻還多于黑龍江、吉林總和的3倍。
      8月,遼寧省政府推出了穩定樓市的新七條措施。這已是遼寧半年內的第三次新政。其中明確提出了不再統一建設回遷安置用房,全面推行貨幣化安置。另外,對于在一年內賣舊買新,新房價格高于舊房的居民,其繳納的個人所得稅,將由遼寧各市實行具體的激勵政策。
      新政還指出,要加快釋放住房公積金支持住房消費。適度減少土地供應,穩定住房供應。沈陽市房地產開發研究會秘書長齊錫晶認為,此次政策的核心的問題還是要解決庫存。
      另一庫存問題比較大的是山東省。該省統計局統計數據顯示,上半年,山東省房地產開發投資2654.1億元,增長僅為1.6%。另據方案顯示,截至去年年底,山東商品房庫存為1.6億平方米,去庫存化周期長達27.3個月。
      為此,山東出臺新政,提出了明確的去化和投資目標,方案還要求各地政府用貼息、補助的方式,推動存量為創新產業所用,加快去化速度。同時,政府還可能將親自收購或租用長期滯銷的商業營業用房和寫字樓。
      至2020年,山東房地產每年的投資額達約6000億元,商品房銷售面積達約1億平方米,物業管理面積年均增長約7%。到2017年,房地產業增加值在地區生產總值占比應達約4.5%;到2020年,房地產產業增加值在地區生產總值占比達約5%。
      張大偉認為,新政的持續出臺,著實提高了購房者入市的積極性。此外,新政也將刺激基本面較好的一二線樓市的持續回暖。但對供過于求的城市的提振作用則比較有限,因而去庫存還是三四線樓市仍要面臨的難題。
      中國房地產協會副會長任志強表示,7月份公布的70個大中城市房價數據顯示,環比已經有36個城市上漲,但同比上漲的只有4個城市,現在還沒有完全進入上漲。因為目前還有6億多的庫存,消化庫存目前還在第一位,所以房價不會飛漲。
      但在深圳、北京、上海,今年以來的房價上漲還是很明顯,尤其是深圳。對此,克爾瑞研究機構指出,像北京一類庫存量相對較低的一線城市,要面對融資成本上升、土地競爭激烈、城市人口增速放緩、產業布局不均衡等一系列生態圈性問題,城市房產在未來的漲價空間也在持續收窄中。
      對房企來說,張大偉認為,在內外融資成本走高、土地競爭激烈的未來,將會有更多的非專業房企消失,同時,由于核心盈利能力下滑、財務風險增加,房企間的競爭也會加劇。未來,房企的可持續發展關鍵在于戰略轉型,增加新的盈利點。

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