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    一手住宅成交普跌 后市有望平穩過渡

    房產新聞 > 國內新聞 > 正文   2015-08-13 18:01:11   來源:美聯物業      
       土地方面,上周(7 27-8 2)土地市場成交不溫不火,僅成交2宗,廣州、重慶各一宗,環比無變化。
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         土地方面,上周(7.27-8.2)土地市場成交不溫不火,僅成交2宗,廣州、重慶各一宗,環比無變化。其中,廣州成功出讓地塊是1宗位于南沙灣區塊海港大道東側的純居住用地,經多家房企激烈爭奪,最終被碧桂園以總價11.05億元拿下,溢價率56.92%,樓面地價6312元/㎡,刷新了該區2013年9月份由保睿房地產競得的宅地單價地王(黃閣汽車城南部地塊,樓面價5224元/㎡)的紀錄。重慶成交地塊為1宗純居住用地,被本地企業以底價成交。

      美聯物業全國研究中心認為,7月份的土地市場,一線城市除北京表現較為突出外,其余城市均差于6月份。上海7月份雖有年內總價地王誕生,但因成交量驟減且成交地塊多以動遷安置房為主,致使全月整體成交回落;廣州土地市場于7月下旬發力,整體成交量價仍差于6月;深圳持續無成交。7月二線城市重慶、成都的土地市場成交量下降幅度較大,尤其是成都的土地市場下行明顯,但兩城整體成交平均樓面地價均高于6月。據目前政府推地情況來看,8月份土地市場整體成交或持續不溫不火,但一線城市及熱點二線城市的優質宅地仍將吸引房企激烈爭奪,或有高價地塊誕生。
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      成交預測
      據美聯物業全國研究中心統計數據顯示,上周(7.27-8.2)各重點監測城市一手成交普跌,二手成交整體持平。一手住宅成交方面,上周一手成交除廣州升溫以外,其余城市均降溫,故環比上漲的城市唯獨廣州,漲幅為14.4%,北京、上海、深圳及成都環比均下跌,其中跌幅最大的為深圳,下跌16.9%,最低的為成都,下跌7.8%。深圳上周新房成交雖大跌,但成交均價仍高位運行為37451元/㎡。二手住宅成交方面,除深圳下跌6.3%以外,北京和成都環比分別上漲2.0%和8.5%。
      從7月份各重點監測城市數據面來看,一手住宅成交與6月份相比,僅北京、成都成交好于6月份;其它各城市表現均差于6月份。二手住宅成交方面,北京、深圳及成都均好于6月份,二手住宅整體成交平穩,主要是由于目前國土局的辦文量是前期滯留下來的,并不能及時反映市場最新動向,其實目前市場表現不及前期火熱,具體情況將體現在1-2個月后的備案數據上。但就價格方面來說,一手住宅價格依舊存上浮現象,尤其是一線城市,雖整體成交量有所回落,但價格依然高位運行。業主看好后市,7月份二手樓市報價依舊堅挺。隨著前期利好政策逐步消化,政策面保持平穩態勢的情況下,我們預計后市有望走向平穩,前期房價漲幅過大的城市,其樓市或步入調整期。

      動態

      廣州樓市平穩運行,微調政策或助價格微揚
      28日,廣州市長就樓市政策表示,“限購限貸政策到現在沒有什么變化,政策延續帶來市場比較穩定,就達到目標了。目前看,我們不打算對政策進行大調整,但微調會有。”
      2015年上半年,廣州住宅市場表現穩定,主要體現在以下層面:
       新建商品住宅成交面積為488萬平米,同比漲幅在20%;
       成交表現良好,但前期庫存給價格上漲帶來一定壓力,成交均價為14809元/平米,降幅在2%,為四大一線里同比唯一下跌城市;
      6月底的可售庫存量大幅降至887萬平米,按前推8個月的銷售速度計算,去化周期在11個月左右,處于安全平穩的運行區間,對價格的影響相對較小;
      二手住宅成交面積為269萬平米,同比跌幅為2%,為四大一線僅有的下行城市,美聯物業廣州藍籌住宅價格為27821元/平米,漲幅為7%。
      廣州是四大一線里成交表現最為平穩的城市,自上而下的政策之外,時點上來到年中,地區微調政策的實施相對更為積極,我們認為或是出于近期走好的成交表現有望繼續、庫存壓力還待減輕、價格缺乏大漲預期等因素。上半年主要動向如下:
      6月8日起,廣州對住房公積金個人住房貸款政策做出調整,首套房貸款首付款比例降至最低二成,二套房且無貸款記錄的家庭調整至最低三成,二套房但未結清購房貸款則為最低四成;
      6月16日,廣州市住房公積金管理委員會審議并原則上同意試行開展個人住房公積金貼息貸款業務,以及個人住房抵押貸款證券化業務,但需要征求公眾意見后對相關條款進行完善;
       限購政策繼續執行;
       房貸操作維持寬松,多數主流銀行可提供優惠,其中匯豐銀行可有條件地做到86折,四大行的首套房貸款利率折扣亦在9折左右。
      地區規劃利好包括:
      4月21日,廣州南沙自貿區掛牌,共計60平方公里的7個功能區塊被納入范圍;
         2014年2月,大廣州再下兩城,增城、從化升級為廣州城區,其中增城在今年5月底舉行了撤市掛牌儀式,已正式成為廣州城區的一員,而從化亦掛牌在即,目前這兩個區域不同于市中心十區,仍執行限價不限購的政策。
      從區域性的利好政策出臺時間看,其對廣州的影響或會更多體現在下半年,預計在持續寬松的環境下,市場整體表現有望維持量高位盤整,庫存緩步下降,價小幅波動、溫和微揚的走勢。
      開發商推貨火力全開,8月份近20新盤即將來襲!
      上半年深圳樓市量價飛漲,市場一片火熱,日光盤屢見不鮮。進入7月后,全市新增供應出現回落,但整體供應量仍處于較高位;我們認為,在經歷前期市場需求的過度釋放后,市場進行短期調整也屬正常現象。而我們發現,8月份,開發商為了即將到來的“金九銀十”預熱,推盤力度及推盤量將有望保持,市場有望迎來一小波的推盤潮。
      據美聯物業全國研究中心統計,在8月份預計將有約20個項目開盤或加推,其中純新盤有13個,約占6成左右。
      從區域分布看,關內除南山僅有的一個新項目入市外,其余新盤大多聚集在寶安、龍崗,且新盤數量均為6個;
      從主推戶型看,寶安、龍華既有剛需樓盤,也有改善型樓盤,不過主要以3房以上的大戶型居多;而作為上半年深圳推盤的主力,龍崗依舊是廣大深圳剛需族的首選,入市樓盤仍以剛需戶型為主。
      從入市均價看,龍華、坂田、寶中等熱點片區,其新盤價格已比肩甚至趕超南山、福田部分區域的房價,新房均價或超4萬/㎡;光明、坪山等區則尚屬價格洼地,整體價格約在3萬/㎡以下。
      美聯物業全國研究中心認為,當前正值開發商推盤走量加速資金回籠的“窗口期”,在8月份,開發商加大推盤量及推盤力度,或為搶收“金九銀十”提前做準備。雖然近期深圳銀行持續收緊房貸,且目前房價已處高位水平,市場出現了一些觀望情緒,但持續旺盛的市場供應或將助力樓市成交量穩定回升。我們預計后市成交量或小幅回升,深圳樓市“金九銀十”仍然可期,整體價格或持續在高位震蕩。
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      深圳住宅價格再沖新高,房貸收緊或助樓市拐點形成
      7月份,深圳一、二手住宅合計成交22482套,環比下跌3.19%。其中,一手住宅成交量回落至6414套,跌幅在14.41%;成交均價攀升至34832元/ m2,再創歷史新高,漲幅高達13.41%,較上月繼續擴大。二手住宅備案成交量計16068套,環比上漲2.15%,為2013年3月以后最高數;美聯物業(深圳)藍籌住宅價格為27771元/ m2,上漲0.78%,漲幅持續收窄。市場進入盤整期,一手市場成交緩步下行,周成交量從月初1700套的數位來到月末1500套的數位,但整體仍處于高位;二手市場實際表現趨于平淡,但因備案存有滯后性,數據面上還在沖擊階段性新高。
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      分區來看,一手市場各區成交僅有南山、寶安兩區上漲,其余各區普遍回落,其中龍崗環比下跌23.53%至3104套,貢獻了全市48.39%的成交份額;因位于龍華、寶中等地的項目銷售良好,寶安升幅為0.32%,以2163套保持第二;南山在高端項目持續熱銷的助力下延續出色走勢,成交733套,漲幅為7.64%。二手住宅方面,各區走勢分化,其中關外的龍崗高位上漲12.54%,以4228的成交套數穩居首位;寶安以3307套居于第二,跌幅為4.12%;羅湖上漲15.83%,達成2927套的成績,超越福田保持在第三位,領先優勢擴大。
      7月中旬,農行首套房首付比例選擇性提高至四成,至此房貸業務規模最大的國有四大行已主動全線上調首付成數,收緊力度大過以往。在市場開始放緩的背景下,主流銀行的動作有穩定市場情緒和實際成交的作用,但因庫存壓力走低,成交量的調整對后市價格的傳導或還需時間。
      近來高端項目銷售出色,價格亦在高位攀升,累積了一定市場風險;而股市反轉后進入“慢牛”,部分置業者的財富水平波動大、成長性減少,因此目前銀行相對于大單業務,更傾向于處理投資性質附著較少、有切實還款能力的剛需、改善型置業貸款。這一操作的影響或體現在1-2個月后的數據面上,后市成交類型中剛需盤、改善盤占比有望增加,部分前期房價漲幅過大區域的樓盤或面臨一定成交壓力,個別樓盤報價有回調可能。
      8月份,全月預計將有20個項目入市,市場表現或將繼續趨穩,伴有小幅回落可能;價格亦有望走向平穩,后市大幅攀升的可能性減少,漲幅或收窄。二手市場方面,預計市場實際表現會陸續體現在三季度中后期的數據上。

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