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    2015年樓市將溫和上漲 長遠需求面臨下行壓力

    房產新聞 > 國內新聞 > 正文   2015-01-14 15:07:27   來源:消費日報網      
    時至年底,又到了總結過去展望未來的節點。近段時間關于未來樓市走勢的判斷層出不窮,地產大佬們也紛紛發表對樓市的看法。
      時至年底,又到了總結過去展望未來的節點。近段時間關于未來樓市走勢的判斷層出不窮,地產大佬們也紛紛發表對樓市的看法。昨日可能還曝出大佬集體看衰樓市,今日便有人重新表態并沒有看衰,明年樓市將回暖。一時間讓關心房價的百姓摸不著頭腦,到底該不該買房?

      記者綜合機構的年底分析報告得出,2015年中國樓市將溫和上漲,但是長遠看來,房地產行業需求將面臨下行壓力。

      明年基本面溫和復蘇

      興業證券的報告顯示,從宏觀角度來看,貨幣政策持續放松利好房地產基本面溫和復蘇。根據興業宏觀和銀行組判斷,由于經濟景氣度較差以及外匯占款下行等因素影響,明年貨幣政策仍有進一步放松的空間。較為寬松的貨幣政策環境將給予房地產市場基本面以較有力的支撐,估算2015年全年銷售面積將有5%的增長。

      該機構報告還稱,貨幣政策的持續放松最終都扭轉了市場基本面持續下行的態勢,貨幣政策的變化對于房地產市場的影響是決定性的。

      除了政策利好之外,興業證券分析,中國房地產市場還沒有透支中國居民的購買力。當前中國主要商業銀行按揭貸款平均存續年限為6-9年左右,而美國大約為29年左右。結合中國按揭貸款占GDP比重與美日等國家對比數據來看,在購買力得以增強的環境下,需求的邊際改善在2015年將會有所體現。

      2014年至今房地產開發資金來源和房地產開發投資增速在持續下滑,同時土地市場處于較低迷狀態,明年供給端壓力將有所減輕。前十個月房地產開發資金來源和房地產開發投資同比增速分別只有3.1%和12.4%,而我們統計的前40個城市土地市場成交占地面積同比下滑了30.1%。這些也預示著明年房地產投資增速可能相對低迷。

      中銀國際的分析報告亦稱,2015年行業去庫存逐步深入,基本面呈緩慢改善態勢,但幅度比較有限。

      房企出現分化 中小房企布局其他行業

      據統計數據,前三季度銷售排名前10名的開發商市占率由14%提升至16%,排名前20名的開發商市占率由19%提升至21%,而行業排名前50名的開發商市占率由27%提升至29%。興業證券(14.34,-0.540,-3.63%)的報告表示,由于龍頭地產公司資金和土地獲取能力優勢愈發明顯,龍頭公司的行業集中度提升有加速趨勢。

      中銀國際報告則表示,傳統住宅開發龍頭已紛紛表示出轉型意愿,但由于體量較大估值彈性不及中小開發商,2015年龍頭房企也將出現分化,以萬科、華夏幸福(34.14,-2.610,-7.10%)為代表的優質藍籌地產股,2014年以來已經重塑經營模式方向,重構了成長邏輯,與未來行業發展趨勢相吻合,因此這類龍頭企業仍具有較大的投資吸引力。

      興業證券的報告分析,中小開發商在資金和土地方面劣勢愈發明顯,銷售市占率持續下降,眾多中小開發商從自身發展和股價訴求等角度考慮開始進行轉型。在資金獲取方面,曾經作為中小開發商重要資金獲取渠道之一的房地產信托在持續的收縮規模,而銀行對于中小開發商的開發貸款一向非常謹慎。

      而與此同時,由于地方政府對于土地出讓底價沒有較大的讓步,使得當前價格下獲取的土地只對于以高周轉模式運行的大開發商和能獲取較低成本資金的開發商有較好的預期收益率,而更多的中小開發商由于不具備快周轉模式所需要的相匹配的能力和組織架構而在當前地價面前猶豫不定,部分開發商反而手頭擁有一些富余的現金。在主營業務較難做大、手頭有一些多余資金、同時又具備股價訴求的情況下,中小開發商轉型布局其他行業。

      房地產行業已經進入低速運行的新常態

      據中銀國際地產組關于未來20年住宅需求的結構預測以及我國人口年齡結構分析等研究,我國目前處于房地產行業的住宅需求頂峰期,在未來不到5年的時間里,在改善性需求釋放的支撐下行業將進入低速運營的新常態,而從更長周期來看,行業需求將面臨著下行壓力,我們預計未來需求頂峰將出現在2014-2020年,峰值將超過14億平米或更高一點,在此之前的需求年復合增速將在5%左右。

      從行業政策面來看,今年房地產行業調控政策經歷了三波放松救市政策。第一波是從上半年開始的41個城市紛紛松綁限購;第二波則是在松綁限購后,各地紛紛要求銀行松綁限貸,最終在9月底央行發布信貸新政;近期進入了第三波地產政策放松,即各地降低公積金提取門檻、增加公積金貸款額度、增加購房補貼,調整稅費政策等。中銀國際表示,2014年地產行業政策環境的去行政管制已經大體完成,未來市場供求規律發揮更重要的作用,基本面趨向平穩,大起大落的情況減少。

      一方面,新開工的低迷以及竣工的走高將延后影響到15年的施工面積增速的繼續下行,同時考慮行業低迷期單位投資額難有回升,從而影響施工相關投資增速進一步降至11%的低位,另一方面,行業庫存處于高位,房企負債率創歷史新高,同時地價創歷史新高,這都將壓制土地成交,因為后續土地成交仍將低迷一段時間。

      因此中銀國際預測,15年房地產投資增速預計為9.3%。預計新開工面積同比增長5%,竣工面積同比增長8%,銷售面積同比增長6%,銷售額同比增長8%,銷售均價同比增長2%,土地購置面積同比增長4%。

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